"Le moment est-il venu d'acheter ?"

"Le moment est-il venu d'acheter ?"

La presse nous a habitués à décliner toute conjoncture sur le mode "Le moment est-il venu d'acheter ?".
Et à disséquer les raisons par lesquelles l'investisseur construirait une réponse positive.
Car telle est bien la finalité de l'exercice : soutenir le marché.

Toutefois, soutenir le marché peut se traduire par bien d'autres stratégies.

Ma pratique professionnelle de conseil en identité m'engage régulièrement à éclairer des situations où les comportements habituels ne produisent plus les effets escomptés.
Je constate ainsi que, dans un monde en transformation, une situation vaut moins par ce qu'elle présente de familier que par ce qu'elle recèle de singulier.

Un renversement structurel annoncé

Il y a vingt ans, The Economist le prévoyait déjà : le marché de l'immobilier se retournerait à l'époque actuelle.

L'analyse était purement démographique : les nouveaux entrants sur le marché, les jeunes couples, seraient en nombre inférieur à celui des sortants de la vie active.

Depuis, de nouveaux facteurs pourraient accroître l'amplitude du mouvement.

En France, un marché artificiellement soutenu

En France, bailleurs de fonds et propriétaires sont depuis vingt ans les tout premiers bénéficiaires des investissements subventionnés par les réductions d'impôt sur le revenu, de l'aide personnalisée au logement, de l'assurance chômage, du RMI et de l'immigration qui soutiennent la demande alors que la situation réelle de la population se précarise de façon de plus en plus marquée.

Demain, une incertitude accrue

Pour l'avenir, ce qui se nomme refondation sociale fragilise les facteurs de soutien d'hier, et introduit de surcroît une précarisation du contrat de travail et du montant des retraites.

L'effet conjugué, une incertitude accrue des ménages, devrait à la fois retarder la pression des primo accédants et accélérer la sortie des seniors, donc peser plus encore sur le marché de l'immobilier.

Quelle marge de manoeuvre ?

La flexibilité attendue du marché du travail s'accompagnerait utilement d'une plus grande mobilité des patrimoines entre actifs.

Pourra-t-elle être effective pour des foyers collés par un bien dont la valeur réelle est inférieure au montant de l'emprunt contracté - et par des bailleurs échaudés ?

Une réduction des droits de mutation accompagnerait utilement cette fluidité recherchée.

L'actuel gouvernement de la France ne vient-il pas de se priver de cette marge de manoeuvre en lui préférant une autre mobilité, beaucoup plus lente, entre générations, par la réduction des droits de succession ?

Signes avant-coureurs ?

A quoi attribue-ton les moindres risques que feraient peser un retournement du marché immobilier sur l'économie française ?
A un plus faible taux d'endettement des ménages !

De fait. Lorsque ce sont les acheteurs qui déterminent le prix, les liquidités valent mieux que la pierre.

En toute cohérence, la braderie des HLM devrait commencer, non pas comme une rente à des groupes privés, comme pour les autoroutes, mais bien à des ménages qui continueront à y être "fixés".

Où sont les opportunités ?

Déserrer l'étau du foncier revient à valoriser le travail au détriment de la rente.
Avec une double implication.

D'une part, la libération des stocks dormants dont leurs propriétaires n'ont nul intérêt à voir la valeur fondre au soleil.
Mais aussi un moindre investissement dans la construction, avec une concentration sur des produits de niche.

D'autre part, l'ouverture d'espaces de liberté pour l'amélioration de l'habitat existant, le développement de l'innovation dans le DIY et une diversification d'offres artisanales spécialisées.

Discernement

Par un mécanisme ou un autre, il appartient à chaque génération d'inventer les valeurs et les modalités par lesquelles faire face aux défis de son temps - et d'en relativiser la valeur des acquis de la génération précédente.
Fort heureusement pour leur dynamisme et leur renouvellement, l'habitat et le foncier ne sauraient y échapper.

Ainsi, ici comme ailleurs, s'explore et se renouvelle le champ de la construction d'identité au discernement de la pertinence entre le familier et le singulier.

Pour en savoir plus

Ce qu'en dit Le Monde : Le ralentissement de l'immobilier européen se confirme

AFP : La vente des HLM à leurs locataires suscite la polémique

"Mais n'oubliez pas l'essentiel : vous pouvez toujours vous enrichir en plaçant vos économies dans la pierre." LE REVENU, numéro spécial immobilier octobre 2007.